在什么情况下可以不经“双三分之二业主同意”就紧急使用维修资金?业主是否可以动用维修资金进行投资?近日,广州市住建委和广州市财政局联合印发了《广州市物业专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》),《办法》将于2016年12月1日实施,有效期至2021年11月30日。
■新快报记者 李佳文　通讯员 穗建
《办法》规定的操作程序尽量便捷
新快报记者了解到,广州市曾于2000年出台过《广州市物业维修基金管理暂行办法》,因故于2003年废止。目前,维修资金管理工作主要依据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部第165号令,2008年2月1日起施行)。这个法规对业主们反映较多的维修资金交存、划转业主大会管理、正常或者紧急使用程序等问题规定不够具体,实操性不强。
为细化管理措施,优化管理成效,广州市住房和城乡建设委员会参考了北京、上海、深圳、重庆等城市的做法,牵头制定了《办法》。市住建委表示,办法考虑了交存、使用和管理等方方面面,各环节各步骤的操作程序尽量简捷便民。
7种紧急情况下可立即使用维修资金
《办法》明确,发生电梯故障,消防设施故障,屋面、外墙渗漏,楼体外立面存在脱落危险,未移交供水公司的二次供水水泵运行中断,排水设施堵塞、爆裂,以及其他危及房屋使用和人身财产安全一共7种紧急情况时,组织实施单位应按照有关规定、合同约定立即组织实施维修和更新、改造,而不必经“双三分之二”以上业主同意,由组织实施单位向物业所在地的区住房建设部门提出使用维修资金的申请。
将建立补交续交补建维修资金制度
维修资金不足一直是老旧小区的大难题。对此,《办法》明确了要建立补交、续交、补建维修资金制度。
应交但未交维修资金的业主,应当按照本楼宇中应交存首期维修资金的交存标准,足额交存物业专项维修资金。房屋所有权转移时,业主应交但未交维修资金,或者交存的维修资金已使用的,应当按照本楼宇中应交存维修资金的交存标准足额交存。房屋分户账中的资金应当随房屋所有权同时过户。
对于物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的,以及未建立物业专项维修资金的楼宇,由业主大会决定续交、补建方案或者制定维修资金筹集和使用规约,明确交存标准和交存时限,业主应当及时、足额将维修资金交存至专户管理银行。
建设单位卖房前全额代交维修资金
市住建委认为,此次管理办法创新了理念,最突出一点是明确“物业专项维修资金可用于投保物业共用部位、共用设施设备的专项财产保险”。当物业共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造时,只要在投保范围内就可以使用保险资金进行维修、更新、改造。
市住建委认为,此举可以带来良好经济效益和社会效益,实现“花小钱办大事”的效果。
此外,《办法》规定,建设单位向业主销售房屋、车位前,要全额代交所有拟销售房屋、车位的首期维修资金,销售房屋、车位时再向买受人收回已代交的首期维修资金。
市住建委指出,该制度可以有效解决自留物业的建设单位和部分小业主欠交维修资金的问题。在需要使用维修资金时,可以有效维护已交存维修资金业主的利益。
《办法》明确了 业主需分摊的比例
《办法》明确,经“双三分之二”以上业主同意,约定共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊方式的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,由对共用部位、共用设施设备享有共有权的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
业主个人维修资金账户金额不够支付所分摊费用的,差额部分由该业主承担;使用维修资金涉及建设单位尚未售出的物业或者公有住房的,建设单位或者公有住房单位负责承担相应分摊费用。
使用预算达到5万元
就应实行审价　
如何保障物业维修资金的安全,是业主们关心的热点。对此,《办法》明确,物业专项维修资金专户应当通过转账结算,不得支取现金。
另外,使用维修资金费用预算总额在5万元以上(含5万元)的,应当实行审价,但物业专项维修资金筹集和使用规约另有约定的从其约定,以及经物业管理区域内“双过半”业主同意不审价的除外。实行审价的,施工合同约定的费用总额不得超过预算审价报告确定的费用总额。
声音
政府应参与监督补交续交制度
对于《办法》出台,广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁表示,这个法规有很多值得肯定的新措施,例如建立维修资金可用于购买财产保险、建立补交续交维修资金制度、制定了维修资金划转业主大会管理等工作程序等,但在实际操作中,仍有很多需要政府参与推动使规定落到实处的地方。
《办法》对补交续交制度进行了明确,周活宁认为,政府牵头制定补交续交制度后,需要各级政府部门参与监督,甚至制定一系列行政措施,才能让制度落到实处。“大环境下,居民自治的自觉性还是不足。即使有业委会牵头,要实现100%物业专项维修资金的补交、续交,仍然有难度,需要政府参与推动。”他说。
对于《办法》中制定了维修资金划转业主大会管理、维修资金账户变更等的工作程序,周活宁表示政府此举具有十分积极的意义,等于政府放心让有条件的业委会进行规范的维修资金自我管理,不需要全部统一交由政府部门放在银行。“这个工作程序等于管活了维修资金,对此我们已经等候了一年。希望能够尽快确定这两个工作程序的试点小区,让有条件的小区尽快实践,积累经验,最终实现全市小区的全面覆盖”。
对于物业专项维修资金可用于购买财产保险的制度,周活宁深表赞成。他说,他所在的丰景大厦已经在尝试这种做法。“购买财产保险的做法,对于一些维修资金不太充足的小区很有意义,能够实现花小钱办大事的效果。”
■知多D
维修资金划转业主大会管理工作程序
1.业委会执相关资料到市维修资金管理中心(以下简称市管理中心)提出申请;
2.市管理中心在5个工作日内审核通过并出具划转通知;
3.业委会与专户管理银行办理相关手续;
4.市管理中心将维修资金有关账目移交业委会;
5.专户管理银行在1个工作日内完成资金划转工作。

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