教你规避二手房合同陷阱阱

米奇

交易流程应注意事项

林律师指出，二手房的交易主要包括以下几个步骤：第一个步骤是委托中介，确定房源。第二步是要注意落实房屋的具体情况，确定谈判条件，对房子客观情况、门牌、类型等问题进行详细了解；第三步是谈好条件后签订三方协议合同；第四个步骤是交定金和首期；第五个步骤是办按揭，银行审核后，会给你一个同意书；然后就是办过户，林律师指出，过户申请很有可能一天办不完，因为有递件、问税、交税等环节，可能需要分几天完成，交税后15天才能拿到房产证；然后是房屋的交接，就是卖方把钥匙给你；最后是赎房登记，就是赎证，法律上叫涂销。在这些约定中，法律没有明确的规定，大家是可以自己协商的，但大家要注意房子只有过户了才能算是自己的。

二手房买卖协议应注意问题

接下来，林律师讲了二手房交易买卖协议中的问题。第一个是房屋的现状，林律师举了这样一个例子：吴先生经中介公司介绍买二手房，中介介绍说房子是包装修的，但在三方交易协议中写“按现状交付”，吴先生没有仔细看就签字，在交楼的时候吴先生才发现房子没有卖方所说的设备，所以他就找业主和中介理论。对方拿出合同，指明条款。这种情况下吴先生是没有办法得到补偿的，一切以合同为准。所以大家一定要把房屋里的东西列个清单，避免出现问题时大家发生冲突。另外，在你做好这些的同时，在签订合同的时候增加附件，将所需家电列入附件中，这样也有助于规避风险；其实风险是可以避免的，大家一定要自己多多了解。

第二个案例涉及三方，是针对有租赁合同的房子。周先生在2012年6月买了套二手房，签约的时候卖方说这个房子在6月份租期到期。当交楼的时候，周先生发现租客的租期要到2013年12月31日才到期，这种情况下周先生的买卖合同是无效的。这里出现一个优先购买权的问题，即周先生买房不影响租客陈先生的租用期；第二个是周先生若跟陈先生说他要买这个房子，而陈先生也拿得出同样的钱，同样希望买这个房子的话，那么周先生就买不到这个房子了。所以大家在买房子的时候要卖方出示租赁合同，并且和租客协商，若有必要还要去居委会进行核实。

第三个案例是北京的真实案例，赵某通过中介签订三方协议，用200万买一个北京的产房，签了过户，但后来卖方王某不跟他办迁户口的手续了。王某说他卖了广州的房子，所以没法迁出。赵某百度后去了办证中心，办证中心表示无权让任何人迁出，虽然赵某有房产证，但王某的户口还是挂在这，并要有一份协议说明若出现问题就追究赵某的责任。于是赵某就起诉，要求王某迁离出户，但法院表示这不属于法律范畴，不予办理。所以大家在买房子的时候一定要注意户口的问题。若对户口较看重，应该先去屋子所在街道（居委）了解户口迁入迁出的情况及手续，落实清楚情况，并在合同中约定卖家要在什么时候迁出户口。只有在合同中约定好，法院才能够办理，才能讨回自己的权利。下面讲一下定金，定金在法律上是确认买卖双方的保障。收受定金的一方，因为自身原因解除合同，定金需要双倍返还，缴纳订金的一方，因为自身原因解除合同，定金不予返还。定金数额不可超过总金额的20%，超出部分不算入内。在借助中介的时候交定金的时候，需要规定若中介没有把钱给卖方怎么办，所以最好还是当面把定金交给卖方。

第四个案例是这样的，陈小姐通过中介找买方，与买方张小姐签订合同，80万出售该房子，后来有人想用85万买这房子，陈小姐见有利可图，便把定金退还给张小姐，与另一个中介签订合同。然后张小姐上诉，经法院判决，陈小姐需要双倍返还定金，并赔偿相关的损失。林律师建议大家仔细看中介的委托协议，有一些不起眼的条款，但有问题时就比较麻烦。

接下来，林律师讲了一下交楼的问题，即什么时候拿得到钥匙。这个可以按套计算，即一口价交易，也可以按平方计算。若收房时发现面积比原来卖方讲的少，证明这个房子是缩水楼。这种情况要在合同里写清楚若面积不同于当初说的时候怎么办。一定要对合同规定交楼时间，在到账多少天后要交楼，确定违约责任，违约一天罚多少钱等等进行规定。交楼那天要看房子是否与卖方、中介描述的一样，是否与合同上规定的一样。很多人在交楼之前都没看过房子，这样是不行的。在合同中要规定卖方要把相关费用比如银行贷款、管理费、水电费、垃圾费等等缴清。

米奇

关于产权登记问题

罗先生通过中介公司购买二手房，合同中规定了办按揭时间，但没有约定过户时间。他办完按揭后，就催卖家去办过户，卖家两个月后才肯去办。罗先生本来是打算出租房子的，但因为没有过户他不能租。所以在买房过程中在一定要重视过户手续，什么时候过户，违约需要负什么责任，一定要约定清楚。

下面的案例涉及到过5年办营业税的问题。2010年2月，田某（卖方）、杨某（买方）签订买卖协议，定金2万，首付38万，要交5.5%的营业税，双方约定过5年再办过户手续。后来田某又与潘某签定合同，以较高价格卖给了他，并且去办了过户手续。杨某后来起诉到法院，请求将房子盼回给自己，以败诉告终。所以这个最好不要依靠中介，最好自己去办。如果害怕交了定金和首付后卖家拖延不办证或将房子卖给别人，可采用预告登记、资金托管的方法来解决这个问题。

法院倾向性意见：政策变动不属于不可抗力

政策变动是指原来可以买这个房，现在不能买，或之前只要交六成首付，现在要交七成该怎么办？由于广州没有判决的例子，所以举个深圳的例子，香港买家甲与乙签订合同的第二一天，深圳出了个政策，规定香港户籍只能买一套用于自住的商品房子，而香港买家本来已经有一套房子，所以不能够买。甲要求解除合同，退还定金，他只要求了原价退还，因为不是因为乙的原因造成的。而经法院判决，合同解除，但乙不需要退还定金。作为一个购房者就应该了解清楚政策的问题，中国的法律是成文的法律，是可以自己去了解的，你不了解它还是在那里的，所以不了解清楚吃亏的还是自己。在关于政策变动的问题上，其实是可以双方进行约定的。

很多人非常疑惑，他们坚决认为政策变动就是不可抗力。其实不然，法律上的不可抗力是指不能预见、不可避免、不可克服的一些因素，而政策是可以预见的。所以大家一定要在买房前了解清楚政策方面的问题。

米奇

网友问题：如果外婆想把房子过户到外孙女名下，税费怎么算？

律师回答：隔代的亲属关系是不会减少税费的。一般来说要收的税一般就是营业税5.5，如果过了5年就不用，另外一个是个人所得税，如果你有上一手发票，就差额20%，两者之差，若没有发票就是买价的1%；还是就是契税，如果有超过80平方米，就是3%，没有超过就是1%。另外还有就是勘察费，这些应该不会很多。

网友问题：如果想买一个房子，又不确定它是不是单位用房怎么办？

律师回答：首先你买的房子要去珠江新城的教育中心打一个单，那里有房屋的基本信息确认单，现在好像只有买家才能打。那你一定要跟卖家去打一张，那张单会告诉你很多东西，比如说这个房子的性质，房主是否与你交接的那个人，那你就能确认它是不是政府用地，是不是只可以卖给单位职工的。若是国企独立性质的房子，它是单位用房，非员工买那个房的话一般要补钱的，所以你一定要确认清楚这个信息。

网友问题：我现在就是想买一个房子，那个房子本来是几个人共有的，那怎么办呢？

律师回答：这种情况下就是房子共有的那几个人都同意把房子卖给你才可以。

网友问题：我现在就是买一个房子，然后对方要求我帮他赎契，这样子有没有风险呢？

律师回答：这是很有风险的，你帮他还了贷款，若他到时不给房子卖给你怎么办？他拿了你的钱跑路怎么办？这个很有信用风险，一个是法律的，一个是人性的，人性的法律上是不管的。你可以办转按揭，平安银行有这个业务可以办，这个是我们提倡的方法。要么你就去资金托管，我们之前试过一个案例，你帮他还了贷款，他不认账怎么办？所以这个比较有风险，要谨慎处理。

米奇

网友问题：如果外婆想把房子过户到外孙女名下，税费怎么算？

律师回答：隔代的亲属关系是不会减少税费的。一般来说要收的税一般就是营业税5.5，如果过了5年就不用，另外一个是个人所得税，如果你有上一手发票，就差额20%，两者之差，若没有发票就是买价的1%；还是就是契税，如果有超过80平方米，就是3%，没有超过就是1%。另外还有就是勘察费，这些应该不会很多。

网友问题：如果想买一个房子，又不确定它是不是单位用房怎么办？

律师回答：首先你买的房子要去珠江新城的教育中心打一个单，那里有房屋的基本信息确认单，现在好像只有买家才能打。那你一定要跟卖家去打一张，那张单会告诉你很多东西，比如说这个房子的性质，房主是否与你交接的那个人，那你就能确认它是不是政府用地，是不是只可以卖给单位职工的。若是国企独立性质的房子，它是单位用房，非员工买那个房的话一般要补钱的，所以你一定要确认清楚这个信息。

网友问题：我现在就是想买一个房子，那个房子本来是几个人共有的，那怎么办呢？

律师回答：这种情况下就是房子共有的那几个人都同意把房子卖给你才可以。

网友问题：我现在就是买一个房子，然后对方要求我帮他赎契，这样子有没有风险呢？

律师回答：这是很有风险的，你帮他还了贷款，若他到时不给房子卖给你怎么办？他拿了你的钱跑路怎么办？这个很有信用风险，一个是法律的，一个是人性的，人性的法律上是不管的。你可以办转按揭，平安银行有这个业务可以办，这个是我们提倡的方法。要么你就去资金托管，我们之前试过一个案例，你帮他还了贷款，他不认账怎么办？所以这个比较有风险，要谨慎处理。

关我什么事

学习中。

李寡妇

我是个凑数的。。。