广州楼市严重供过于求 核心板块楼价依然坚挺

留住岁月

　　
　　时下的广州楼市到底怎样？广州国土房管局的统计数据直白地显示——很糟糕。今年前5个月，广州一手商品住宅的消化率只有0.64，如果形势没能得到改善，消化率继续恶化，那么，今年广州一手住宅的消化率将会创下近10年来的新低，比2008年还要糟糕。
　　消化率从去年前5个月的1.14下降到今年的0.64，广州楼市开始进入严重的供过于求时代。
　　关键数据
　　●-36%
　　今年1-5月份，广州原十区一手商品住宅成交总面积为219.22万平方米，相比去年同期的343.9万平方米，下滑幅度超过36%。
　　●11%
　　今年1-5月份，广州原十区一手商品住宅成交均价为18059元/平方米，相比去年同期的16200元/平方米，上涨幅度超过11%。
　　●0.64
　　今年1-5月份，广州原十区一手商品住宅消化率只有0.64，去年同期的消化率为1.14，明确显示出：去年是供不应求，今年是供过于求。
　　●113.77平方米
　　今年前5个月，广州原十区一手商品住宅成交的套均面积为113.77平方米，低于去年同期的115.26平方米，可见今年的小面积单位更加好卖。
　　更高期望→更大失望
　　2013年的大丰收，让更多房企雄心勃勃，在公布2014年的销售目标时，几乎所有房企都表现得“更高、更快、更强”，万达今年年初提出的全年销售目标比去年高出八成多，雅居乐高出七成多，绿地高出近五成……万科约两成、恒大约一成的增幅，已被业内称为“保守”。
　　房企在年初种下的高期望，年中收获的却是大失望。相关数据显示，截至6月中旬，公布了前5个月销售业绩的36家房企中，全年销售目标的平均完成率仅为29%。市场普遍认为，到5月份房企完成年度销售目标的40%方为及格，目前离及格线还很远。因此，已经有房企偷偷调低了今年的销售任务。
　　楼市成交不畅，不仅仅是二线、三线城市的问题，一线城市同样也不乐观，广州就是例证。今年前5个月，广州原十区一手住宅成交面积为219.22万平方米，同比跌幅高达36%。
　　对于今年一手住宅成交量的巨大跌幅，住建部政策研究中心主任秦虹认为，去年同期商品房销售增速的高位增长难以持续。全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说，看增长的问题，要和去年比，还要和前年比。不是今年差，而是去年太好了。
　　事实是，2012年前5个月，广州原十区一手住宅成交面积为228.28万平方米，今年的成交比去年差，比前年同样也差。和今年最大不同的是，2012年的广州楼市出现了“红5月”，成交量从4月份的不足50万平方米骤增至70多万平方米，成交明显爆发，其后的月度成交量几乎都维持在70平方米以上。与之相比，今年广州楼市成交明显转弱，成交量虽然已经连续三个月环比上升，但每月都只是小幅上升，5月份50万平方米的成交量仍称不上是“红5月”。
　　供不应求→供过于求
　　对于当下的房地产市场，秦虹总结其中的一个特点是住房总供应量在短时间内上升得比较快。确实如此。虽然今年楼市成交大幅下滑，但是前5个月批准预售面积为345.08万平方米，比去年同期的300.52万平方米高出15%。一方面是成交量上不去；另一方面是供应量快速增加，结果是消化率下降。今年前5个月，广州原十区一手住宅的消化率只有0.64，显示广州楼市已转入供过于求时代。
　　广州楼市供过于求，并非始于今年，从去年下半年开始已经有所体现。去年前5个月，广州原十区一手住宅消化率为1.14，明显供不应求，但去年全年，消化率降到了基本供求平衡的0.99，显示去年下半年广州楼市开始供过于求。
　　为何去年的市场会从供不应求迅速转向供过于求？很多业内专家都认为，主要原因就是住房按揭贷款的收紧。去年年中、年底的“钱荒”，导致银行关紧了住房按揭贷款的“水龙头”，放款速度慢了，利率上升了，成交也就逐渐减少了，去年12月份26.87万平方米的成交量，放在近10年内，也只有2008年2月份的23.12万平方米可以与之相提并论。
　　值得一提的是，今年前5个月，广州原十区批准预售一手商品住宅的套均面积为127平方米，比去年同期的121平方米要高，但今年成交的套均面积只有113.77平方米，比去年同期的115.26平方米要低，说明开发商今年推出的大户型产品比去年同期要多，但成交的大户型比去年同期要少。
　　房价下滑≠全年降价
　　要撬动成交、打破供过于求的局面，最好的办法就是降价，降价风在广州楼市中已经吹了一段时间，从环比的情况来看，广州房价正在步步下滑，证明开发商的降价并非只是噱头。今年3月份，广州房价达到历史新高的每平方米2万元，环比连降两个月后，一下子从“2万元时代”下跌至1.7万元/平方米，下滑幅度不小。随着更多价格下降的楼盘陆续进行网签，预计广州房价环比还会继续下跌。
　　房价环比逐月下跌，并没有改变今年前5个月广州整体房价同比上涨的现象。与去年同期相比，今年前5个月广州房价上涨了超过一成。原十区中，8个区的房价同比上涨，花都、越秀、荔湾的涨幅都超过一成；下跌的区只有两个，跌幅最大的萝岗区也不过是5个百分点。
　　出乎意料的是，过去10年里，广州楼市有5年的消化率低于1，呈现供过于求的状态，但所有年份的房价都是上升的（2009年房价涨幅非常小，算持平）。2014年，会否再度出现房价环比逐月下跌但全年依然上涨的情况？
　　这种可能性极大。假设和前5个月一样，广州今年一手商品住宅全年成交量比去年下滑36%，那么今年的成交量为454万平方米。照此计算，6-12月的房价要降至13555元/平方米以下，今年全年的房价才会出现负增长。也就是说，广州后7个月的房价要比前5个月下跌27%。假如房价真的出现近三成的跌幅，广州楼市就真的“崩盘”了，但出现这种情况的几率微乎其微。
　　因此，今年买家很容易买到降价的房子，但想要看到全年房价下降，则几乎没有可能。
　　
　　风头趸
　　降价潮已蔓延到中心区？核心板块楼价依然坚挺！
　　文/羊城晚报记者 陈玉霞
　　继萝岗、番禺等近郊板块多个楼盘降价后，上周末，荔湾区龙溪大道的路劲隽泷湾
　　( 详情 图库 团购 点评 )打出“1.27万元/平方米起”的促销价（前期网签价约1.7万元/平方米），让不少人惊呼“楼盘降价潮已经蔓延到中心区”。但记者走访市场了解到，中心区的整体楼价目前依然较为平稳，全新开盘或即将开盘的新项目也没有“低开”，而是定价和周边楼盘的售价相近。业内人士分析认为，时下的广州楼市并非没有需求，缺乏的是信贷支撑，加上核心区楼盘货量不多，预计大幅降价的可能性很小。
　　中心区降价真相1 没跳水，新盘定价随行就市
　　判断市场风向，可以关注新盘的定价。中心区近期多个全新项目开盘或开放，均未现“跳水价”，而是和周边楼价相近。
　　上周六，位于海珠区琶洲板块的新盘江山国际
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　　开盘，报价约为4.2万元/平方米，最高价接近5万元/平方米，该盘可望江景，定位较高，同板块唯一在售的楼盘保利天悦
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　　，目前住宅报价约为4.5万元/平方米。
　　位于越秀区麓湖旁的单体楼麓湖轩
　　( 详情 图库 团购 点评 )，近期开放样板房，销售人员称“预计带装修均价约4万元/平方米，低楼层单位或3.8万元/平方米”。同板块在售的淘金家园，目前的报价约为4.3万元/平方米。但淘金家园是小区盘且带省一级名校学位，相比之下，麓湖轩的“吹风价”也不算低。
　　再往前看，5月中旬，位于天河区珠江新城的中海花城1号开盘，售价为4.5万-6万元/平方米，虽然少量低价单位让人觉得很“笋”（粤语，便宜的意思），但“4万字头”的售价其实也和珠江新城主要在售非一线江景盘的售价相差不大。
　　中心区降价真相2 没全降，针对产品局部促销
　　近期中心区确实有楼盘促销，但仔细比较后可以发现，这些均为局部促销，例如只是针对面积大、楼层低或朝向差的户型进行促销，而非全面降价。
　　表面上看，路劲隽泷湾的促销价，优惠幅度约为25%，但据了解，该盘上周末推出的30套特价单位，整体毛坯均价为1.5万元/平方米，其中，80多平方米的两房的售价为1.7万-1.8万元/平方米，1.27万元/平方米的单位只针对143平方米的四房户型，这种四房户型也是该楼盘供应最少的产品。
　　同样，位于金沙洲板块的深业江悦湾
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　　，之前号称有4000元/平方米的促销，但低至1.4万元/平方米的产品全部是楼层低、朝向差的产品，好单位的售价仍要1.7万元/平方米左右。
　　中心区降价真相3 核心板块楼价依然坚挺
　　综观近期中心区的促销楼盘可见，这些项目大多数位于中心区的边缘板块，如龙溪大道、金沙洲板块等，而中心区内的核心板块，目前楼价依然很坚挺。越秀区文德路、环市东、东风东一带在售楼盘的价格仍为4万-5万元/平方米，荔湾区原西关、黄沙板块的楼价为3万-6万元/平方米，天河区珠江新城的楼价也保持在4万-8万元/平方米，海珠区滨江路一带为4万-5万元/平方米。
　　越秀区文德先生
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　　的操盘手表示：“越秀区楼盘卖的主要是老城成熟配套和名校氛围，毛坯均价3.6万元/平方米有成交，常规折扣有，但没有额外优惠。”珠江新城某小区盘的营销总监坦言：“我们楼盘4万多元/平方米的定价合理，但因为单位面积较大，购买群体受到一定的限制，所以成交会慢一些。现在的市场不是缺少购买力，而是购买力被限住了。再说，定位较高的楼盘，未到山穷水尽的地步，不会考虑降价卖楼。”
　　中心区楼价走势：难以全线降价
　　广州楼盘降价潮将会全面铺开？“不会。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，“路劲隽泷湾降价只是个案，也是边缘板块的楼盘，无法代表中心区整体市场。现在还未到商家要断臂的时候，花都、从化等近郊区域那么多楼盘都还没有降价，何来降价潮全面铺开一说？！”
　　克尔瑞房价广州分析师胡嘉鸣同样认为：“中心区边缘板块的楼盘，如果一直维持高价将不利于销售，促销是必然的，但核心板块的楼盘具有规划及众多配套资源优势，保值升值潜力明显，所以几乎没有降价。”
　　代理越秀区骏文雅苑
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　　的中原地产销售人员透露：“我们之前几次建议商家搞促销，商家都没有答应，认为名校旁边的房子可以慢慢卖。”
　　中心区楼价坚挺，不仅和所在路段、名校资源有关，更和供求关系有关。和近郊区域相比，中心区的供应量相对较少，甚至供不应求。合富辉煌日前发布的报告显示，越秀、黄埔、白云、荔湾等中心区的存货消化周期都为12-17个月，相比南沙、花都、番禺等区26个月以上的消化周期而言，压力相对小很多，商家促销的动力也较小。今年前5个月，虽然广州楼市整体成交一般，但中心区中的海珠区、黄埔区仍出现了供不应求的现象。
　　今年前5个月广州中心六区供应及网签情况
　　批准预售量（万平方米）网签量（万平方米）
　　50 44.61
　　40 30 22.97 22.46 21.24 20 15.75 11.99 13.94 13.37 10 7.1 4.55 0.95 1.74
　　白云 天河 荔湾 海珠 越秀 黄埔
　　
　　一周热评
　　楼市只能在供过于求中前行
　　□本刊评论员
　　现在，广州楼市又进入了供过于求的时代！
　　从供不应求到供过于求，转折点就在今年3月份。1-2月份，广州楼市消化率（网签面积与批准预售面积之比）还有1.18，还是供不应求；1-3月份，消化率已经降到了0.88，已转向供过于求。此后每况愈下，1-4月份是0.74，1-5月份更降至0.64。
　　供求关系在3月份发生转向，有两方面的原因。首先是成交不畅，而更重要的因素，还是供应量大幅增加。3月份，广州一手住宅网签40万平方米，与过去几年相比，不算好，也不算很差；但和70万平方米的批准预售量相比，就显得太差了。今年3月份，批准预售量创下近几年来同期的新高，已令人惊讶；5月份，118万平方米的天量更令人咋舌。卖得不好，推出市场的又有很多，焉能不供过于求？
　　3月份之后的供应量猛增，是因为前两年的市场实在太好了，开发商赚到银两后乘胜追击、开足马力盖新房，如今，这些房子终于大批量推向市场了。巧合的是，今年住建部不再要求上报年度房价控制目标，广州限价的压力有所减轻，此前迟迟未能拿到预售证的高价单位，得以在今年获得预售许可并推出市场。今年前5个月，广州批准预售住宅的套均面积比去年同期高出6平方米，便很能说明问题。天量新货的到来遇上“限售”开闸，造就了3月份以来的“供应洪峰”。
　　更重要的是，目前我们看不到任何能令供求关系迅速逆转的苗头，楼市只能在供过于求中前行。
　　“求”的方面，不温不火的局面难以改变。今年以来，“崩盘”声不绝，房企资金链断裂、开发商“跑路”的消息不断，市场信心正在一点点流失，越来越多的需求者选择了观望，导致楼价降了、供应足了，仍然刺激不出一个“黄金5月”。4月份至6月份，央行三轮降准释放流动性，本是利好消息，可惜，“定向”把这种利好降至最低，个人住房按揭贷款没能从中获益，房贷利率依然高企，放款速度依然缓慢。失信心、紧房贷下，四五十万平方米的月度成交量将会成为常态。
　　“供”的方面，5月份百万平方米的天量不会常有，但会继续维持较高的水平。半年时间将过，依然未见开发商调低今年的销售目标，开发商仍在为全年目标奋力一搏，在降价的同时，还必须保持推货的强度。由此可见，接下来，供过于求非但不会逆转，还会继续加深。
　　无论是欢欣鼓舞还是悲伤落寞，无论是消费者还是开发商，都要迅速适应这种供求关系的转变、买方市场与卖方市场的转变，在供过于求中各取所需，消费者能在当中找到更划算的房子，开发商则要在当中寻找到生存之道。
　　(羊城晚报)

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