安得广厦千万间之二－－－ 茂名房地产价格浅析

安得广厦千万间

                                                                                          安得广厦千万间之二

                                                                      茂名房地产价格浅析

        房地产是一种特殊的商品，所以影响它价格的因素除了一般商品的共性之外，还有它的独特性。首先，房地产是不动产，因此它的价格更多是由经济地域、地段位置、环境配套等决定，类似的房子，分处北京上海等大都市的中心位置和内地的县区小镇，价格相差何止十倍！其次，从绝对的意义上说，世界上没有两套完全一样的房子，即使设计结构、使用材料、施工工艺、房型、面积都完全一样，也会有位置、朝向、楼层的不同。因此它们的价格也往往不同。再有，它的使用期限长，市场价值高，普通人一辈子也没有几次买房的机会和需求，所以绝大多数人在买房前都会有慎重的考虑和周密的计划。

      房地产商品的定价机制大致分为两大类：一是成本导向定价，即根据估算开发和营销的所有成本及税费再加上合理（或者说预期）的利润得出销售价，这种方法实际上适合所有商品定价；二是市场导向定价，即由开发商的营销部门或专业策划公司通过市场调查，对目标客户群的购买欲望、心理预期和经济承受力作出详细分析，再结合对市场未来走向的判断进行定价，这种方法一般多用于房地产市场发育较成熟，市场细分程度较高的地方。

      十年人事几番新！房价也正是如此，以茂名近十年的房价为例（所列价格基本是指最高价）：2000年左右，茂石化乙烯二区集资房按成本价800元/平方米，普通商品房一千左右；2004年合力花园、亨利苑1700左右；2005－2007年富丽豪庭、合力东南西北中苑、茂丰花园、亨利华府基本都是二千多；2008－2009年华侨城、名翠苑、华夏新城、财富名门一期基本都是三千多；2010－2011年财富名门二三期、华夏世纪花园六千多。

      从以上数据，细心的读者不难发现一个秘密―――从2000年到2009年，茂名的房价虽然一直在涨，但平均涨幅不太大而且还算比较平稳，这基本还是体现了茂名的经济发展速度和平均收入水平的。何以2010年底到2011年初的短短几个月，茂名的房价就突然直追甚至跨越珠三角的周边城市，摇身一变而跻身于“经济发达地区“了呢？这背后的最大推手是谁？请看下面一篇报道：

    （名升网讯 昨日，市土地矿产交易中心举行茂名市国有建设用地使用权公开出让拍卖会。会上，13家经过一番激烈竞价后，由开平市一家房地产开发有限公司以7600万元的价格，拍得位于市福地小区宗地编号为2010-006的地块。宗地总面积为6342.1平方米，每亩单价达800万元，创下茂名历史新高。
        经茂名市人民政府批准，市国土资源局委托市土地矿产交易中心对位于市福地小区（即西粤中路东侧）的一宗国有建设用地使用权进行公开拍卖出让。该地块作为商住用途，以4757万元的起叫价接受竞价，增价幅度为50万元。
在拍卖会正式开始后，来自本地、海南和开平的竞买人频频举牌竞价，当价格升致6000万元左右，竞买对手只剩下3家。由于竞争激烈，个别竞买人的增价幅度从原来的50万元增加到100万元。经过57轮举牌，该地块拍出了茂名历史最高价——平均每亩800万元。竞得该地块的竞买人说：“茂名的投资环境很好，虽然这次竞得的价位比预期偏高，但还是觉得很满意。希望继续在茂名投资发展，造福茂名人民。”
       据了解，这是市土地矿产交易中心今年来首次举行国有建设用地使用权公开出让拍卖。紧接下来还有一连串的拍卖活动，拍卖宗地多达7块，最大一块的面积为138973.62平方米。
茂名日报记者 周燕红）

        以上面这块地为例，我来用成本导向法给大家分析一下目前它的开发成本。

           1. 楼面地价

       土地价为800万／亩即1.2万／平米，按容积率为4算（其实目前茂名市主管部门规定的容积率起控线是2.5，超过是要另加增容补偿费的，这里没有计入。）则楼面地价就是3000元／平米！

           2.建筑成本

       由于近来材料特别是人工费用的大幅上涨，现在茂名地区高层楼房的主体建筑成本已经需要1500元／平米（尚不含消防、水电供送系统、电梯、绿化、景观配套等，这部分摊下来应该要2－300元／平米）。也就是说要达到交房条件的楼房其建筑成本将近1800元／平米

         3.营销成本和财务费用

       这部分不大好算，因为每个开发商采用的营销方式和促销力度不同，有无银行贷款和额度及利率多少等等，反正一个中型以上的楼盘从拿地到开发然后销售起码要三年时间甚至更长，所需费用就留大家自己YY吧。

         4.税费

      房地产开发的税费组成也比较复杂而且有些变数，大致从建筑税到销售税所有税种加起来大致为销售价的17－20％左右，也就是说售价5000元的房子差不多要交一千元的税。

         5.开发商利润

      这部分同样留给大家YY，如何才是合理的？我就不多说了，免得给人砸石头骂走狗。呵呵，但你绝对不会幼稚到认为开发商会学雷锋。

         1.2.4项加起来的未完全成本已经是5800元／平米，还有一些不能列出来的成本呢？你懂的！那么如果你是开发商，你准备对这个项目的房子定价多少？

小花

不看正文了，就看那一篇报道，那么，正虎是否真的会狠起心来打击房价？
“同样留给大家YY”吧，咱们小P民的钱越来越不是钱了，但脑子起码还是~~~

安得广厦千万间

        为交差匆忙发文，其实开发成本还漏了几项－－－如规划配套、设计、监理、防雷、白蚁、工程检测费等等，不过和前面几项比较就是小数目了。{:soso_e134:}

一颗爱茂心

安得广厦千万间 发表于 11-10-19 22:49
为交差匆忙发文，其实开发成本还漏了几项－－－如规划配套、设计、监理、防雷、白蚁、工程检测费等 ...

在安哥这个大财主眼里，当然是小意思了，哈哈！{:soso_e113:}

乐韵悠扬

房地产开发成本架构比例

	项目费用构成	费用解释、用途	流向	所占房价比例
前 期 开 发 成 本	土地费用	开发商取得土地使用权所支付的土地出让金	政府	24.3%
	建安工程前期费用	项目的规划、设计、可行性研究所需费用；“三通一平”等土地开发费用	市场	47.716%
	建安工程费用	直接用于建安工程建设的总成本费用
	基础设施配套费	主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出		7.809%
	不可预见费用	包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度	未知	0.8041%
后 期 开 发 费 用	营业税及附加	开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用	政府	6.722%
	管理费用	企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，属于期间费用	企业内部	0.8041%
	财务费用	为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用	银行	2.520%
	广告宣传费	开发商为楼盘销售做广告宣传所产生的费用	市场	1.833%
	销售代理费	开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用		1.833%

安得广厦千万间

乐韵悠扬 发表于 11-10-20 09:26
房地产开发成本架构比例

      谢悠扬版主来顶！不过版主所列数据不知引自何处？估计应该是多年前教科书的操盘案例。近年来随着各地土地拍卖价的一再飞升，超级地王频频诞生，在京沪等地，3、5万元一平米的楼面地价早已不是新闻，而建筑成本则各地相差不大，所以土地价占开发成本的比例越来越高，从前面本文可见茂名已经超过50％，而京沪等地超80％亦不奇怪。至于各项税费，单单是销售部分（即不含建筑部分）就有10项之多，累计超过销售额的12％。{:soso_e160:}

一颗爱茂心

安得广厦千万间 发表于 11-10-20 16:07
谢悠扬版主来顶！不过版主所列数据不知引自何处？估计应该是多年前教科书的操盘案例。近年来随着各 ...

对！果然是业内人士，其实一线城市里土地成本绝对是大头，而且一线城市基本都要求装修好才交房，建安成本和茂名的毛坯房又有区别，当然，中间的操作空间也是大增，号称5000乃至10000每平方的装修成本，会忽悠很多人的。

锅巴樵夫

通过安兄的分析，可以看到，对于降低房价，ZF还是有绝对的话事权，只不过他不想放松高价地这块到嘴的肥肉。
5800的成本，土地就占了3000以上，Oh,My God! 谁是推高房价的黑手，这不一目了然了吗？!!!

锅巴樵夫

除了土地，房子的直接成本还不到2000，ZF从房子中的得益，将近是房子售价的70%。
所以还是那句话：降不降房价，降多少，ZF说了算。

安得广厦千万间

锅巴樵夫 发表于 11-10-21 09:22
通过安兄的分析，可以看到，对于降低房价，ZF还是有绝对的话事权，只不过他不想放松高价地这块到嘴的肥肉。 ...

土地差价和税收两项是地方政府土地财政收入的大头，在这么大的蛋糕面前，从地价和房价的飞升，可以想见相关利益集团竭泽而渔的冲动！