房价泡沫有多大

真心豪杰

当前房价到底有没有泡沫？广州的房价泡沫又是多少？近日，中国社科院公布的《住房绿皮书》给出了他们的答案：全国35个大中城市平均房价泡沫达29.5%，其中，二三线城市的泡沫开始高于一线城市。福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄泡沫指数最高，泡沫成分占实际价格比例在50%以上。广州的房价泡沫指数相对较低，在全国排名23，在一线城市中最低。

    如何看待社科院的“泡沫说”？

    由于统计办法，测量方式的不同，同一个市场不同研究机构可能会得出完全不同的结论，所以社科院的泡沫比例只能代表社科院的观点，至于各个城市的泡沫究竟有多少实在是不好说，也永远说不清楚，但有一点是可以肯定的，就是广州乃至全国的房地产市场都存在一定程度的泡沫，总的来说中国房地产业有过热的情况存在，而这个过热不单是行业层面的，更有政府层面的。

    从《住房绿皮书》来看，二三线城市的泡沫开始高于一线城市，主要原因是什么？又如何看待这种现象？

    主要原因在二三线城市的实际供需关系上。我们知道住房有使用属性，所以衡量泡沫一个比较重要的指标是购房实际用于使用的比例有多少。就当前中国城市发展现状来看，多数二、三线城市的收入水平并不高，居民当前的消费水平远不能支撑当前的房价，当前价格高企成交旺盛的主要原因是来自于投资需求，这批投资客并没有实际的居住需求，只为赚取楼价上涨之后的价差，若市场预期发生变化，投资者开始集体抛售手上的住房，市场将缺乏强劲刚需支撑，高楼价就可能会快速坍塌。而相对于二、三线城市而言，一线城市面对的刚性需求更对，面向的投资者更广，所以在楼价下跌的时候也会更具有抗跌性。另一方面地方政府过度依赖房地产对GDP的影响，过度依赖土地财政，也导致了不少二三线城市在近几年时间里面推出了大量的土地供应，在没有强劲刚需支撑的情况下，过度依赖投资需求支撑的二三线城市房地产市场存在着太多的危险与不确定性。

    绿皮书显示，广州的房价泡沫指数相对较低，在全国排名23，在一线城市中最低，广州房价泡沫如何？

    由于全国的泡沫都比较大，所以尽管绿皮书显示广州的泡沫相对较低，但实际上也在一个比较高的水平，所以只能说其他城市的泡沫比广州更加厉害。就近几年广州楼价上涨的数据我们可以看出泡沫的程度：2004年广州市一手住宅年成交均价为4439元/平方米（旧八区，现中心6区）目前中心6区的房价近16000，整整涨了4倍，而这几年广州的人均收入如何都没有上涨400%，所谓的房价和收入比的剪刀差其实是越来越大了，所以广州楼市仍旧有较大的泡沫。所以我们也不必太过关心广州房价泡沫指数到底在全国排名如何，不能因为排名靠后就觉得高枕无忧，目前重要的还是配合中央对楼市的宏观调控。

    广州房价泡沫低会不会成为开发商提价的借口？

    一直有言论认为广州是一线城市，二线楼价，这更多是某些企业的炒作言论，此类言论一直以来对市场的影响并不大，应该说决定价格的主要仍然是供求关系。

    如何应对房价泡沫？

    这是一个比较复杂的问题，中央对此也比较“头痛”，大家也看到今年两轮强力的调控下来，楼价似乎仍旧处于高位。应该说，近期中央到地方的限购，限贷，限外等一系列政策都只是强制性地降低需求。总的来说，只要供应不切实增加，只要限制令一放开，楼价仍旧会出现报复性的反弹，随着收入水平的不断提升，改善居住的需求一定会原来越强列，所以应对需求增加的唯一办法就是增加供应。另一个方面就是如何分流热钱的问题，当前我国投资渠道仍旧太少，而社会上的热钱太多，为了抵御通胀，资金自然以购买不动产作为保值的手段，所以才会有如此之多的资金进入楼市，拓宽投资渠道，改善投资环境应该可以间接起到为楼市降温的作用。最后一个是控制国外游资进入中国，目前因为美国量化宽松货币政策导致了大量热钱流入新兴经济体，中国也在其中之列，太多热钱流入肯定会影响国家政策的金融秩序，有效防范热钱的流入也是间接稳定楼价的一个措施。

浪客丁丁

茂名的是超级泡沫。

流动清泉

茂名的房价！！？？有能力完全买的起的人有多少？

炮兵

泡泡吹得过大时会自动破的,不必讨论它

我心安然

炮兵 发表于 2011-4-12 21:50
泡泡吹得过大时会自动破的,不必讨论它

只怕破的时候收入也破了

开错车

何为泡沫？房价真的是炒高的吗？

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路过帮顶

上善若水

“最后一个是控制国外游资进入中国，目前因为美国量化宽松货币政策导致了大量热钱流入新兴经济体，中国也在其中之列，太多热钱流入肯定会影响国家政策的金融秩序，有效防范热钱的流入也是间接稳定楼价的一个措施。”

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