大茂名网

 找回密码
 用户注册

QQ登录

只需一步,快速开始

查看: 667|回复: 5

三四线城市,房地产泡沫正在一个一个破灭

[复制链接]

624

主题

2527

帖子

3605

积分

黑钻会员

Rank: 13Rank: 13Rank: 13Rank: 13

积分
3605
发表于 2017-1-10 09:30 | 显示全部楼层 |阅读模式

马上注册登陆,结交更多好友,享用更多功能,让你轻松玩转社区

您需要 登录 才可以下载或查看,没有账号?用户注册

x

三四线城市,房地产泡沫正在一个一个破灭

三四线城市,房地产泡沫正在一个一个破灭

原标题:三四线城市,房地产泡沫正在一个一个破灭
在2017中国首席经济学家论坛上,国泰君安首席经济学家林采宜在演讲中指出,中国房地产存在泡沫,这点没有争议。一线城市虽然泡沫不小,但是泡沫不见得说破就破,二线城市看运气,三四线城市的泡沫已经在一个一个破灭。
小编认为影响房地产市场的因素主要有两个变量:慢变量和快变量。
所谓慢变量就是人口和城市的土地供给。快变量就是投资属性,即价格上涨预期,货币环境。前者影响地产价格趋势,后者影响地产价格波动。
人多地少房价整体上行
过去15-20年中国地产的上行,主要是由慢变量决定的趋势。90年代后大量人口涌入城市,带来住房需求快速增长。因而近20年中国地产市场一涨再涨。而在中国,政府是唯一的土地供给方,决定土地供应的是政策取向,而不是自由市场。
过去十五年,所有地方政府存在招商竞争,使大量土地用于工业,住宅用地始终偏少。中国城市土地供给,比起纽约东京这些发达国家城市来说,是偏紧的。
而中国城市化率在过去20年以每年1.3%的速度增长。所以从23%上升到53%的城市化率,导致城市,尤其是大城市住宅供不应求。
最近十年,房地产市场在政府不同政策主导下起起落落,小周期起落更多是快变量的影响,而快变量就是政府的限购限贷。房价起来了,政府就限购;限购不过瘾,政府就限贷,房价跌了再放松。
本轮上涨是投资性需求的锅
林采宜表示这轮房地产上涨有一个非常重要的特点,就是不同城市价格涨跌的同步性减弱,房价趋势出现了重要分化,所有的分化都是泡沫的开始。统计发现,价格的涨幅跟这些城市人口变化几乎没有相关性,跟土地供给之间的变化也基本没有相关性。
那主要是什么因素推动上涨?
现在一线城市,租金房价比基本低于2%,而目前中国无风险收益水平约为2.4%,即,地产上涨是投资大城市房地产的唯一收益。
而之所以还有人投资,一个因素就是资产荒,安全的高收益资产越来越少,实体经济资本回报率不断下降。更多钱因机会成本较低,就进入房地产市场,去博取房价可能上涨的收益。
另一个因素是资本流动不自由,在人民币贬值预期的压力下,缺乏海外资产配置的充分渠道。只能在国内资产里选择,而相对安全的就是一二线地产。
第三个原因是2016年股票投资的吸引力也大幅下降。
这所有因素表明,最近两年房地产的暴涨主因不是人多地少,不是消费需求,而纯粹是投资性需求。
而这投资性需求,是宽松的流动性+资产荒+资本外流的不便利,这三个因素共同构成大量闲置资产,并最终不得不流向地产。
所以作为投资性的房产本质上和股票没有什么区别,房市和股市是一回事,只是周期不一样。
泡沫没有争议
林采宜表示,泡沫没有争议,泡沫是有指标的。有争议的是:泡沫会不会破,什么时候破。其实对经济的伤害不在于泡沫,而在于泡沫破灭以后造成的影响。
目前中国城镇化率还有很大空间,但需求存在不等于价格撑得住。目前中国房价收入比平均是21倍,全球是14倍。有效需求才能支撑地产市场。而买不起的需求,是无效需求,和没有需求是一样的。
今年新增房贷占GDP 6.4%,居民购房杠杆已达极限。去杠杆未使整体杠杆水平下降,而是房地产企业向居民转移杠杆。居民购房概率激增,将抑制未来消费需求。所以居民收入水平未大幅提升,而负债率大幅增加,实际上是对未来消费力的透支。
这种不是由人口收入推升的房地产价格,本身就是一种泡沫价格,但未必说破就破。
三四线城市:泡沫已在一个个破灭
林采宜认为,不同城市有不同前景,对北上广深这些一线城市,按扩展规律还是有扩张空间的。东京、纽约人口集中度就比京沪还高。一线城市因医疗、教育等各方面因素不断吸引人口集中。
所以一线城市虽然泡沫不小,但是泡沫不见得说破就破。
二线城市就看运气。目前二线城市的机会在于一线城市的溢出效应,这种溢出效应来自于其交通效率和人口转移。
三四线城市林采宜认为机会是很小的,三四线城市去库存将非常艰难。
中国有293个地级市,361个县级市,还有一千多个县,而统计数据远没有覆盖这些。三四线实际库存数量远大于统计。
另一方面,因为教育医疗等各方面福利设施的差异,人口都在往一二线流动。这在构成对大城市需求支撑的同时,也意味着三四线没戏了:房更多,人更少。
所以对三四线城市来说,泡沫已经在一个一个破灭。

三四线城市,房地产泡沫正在一个一个破灭

三四线城市,房地产泡沫正在一个一个破灭
爱上大茂名,喜当大猫友,吃喝玩乐事,天天乐开怀!
发表于 2017-1-10 09:32 | 显示全部楼层
楼主,支持!
爱上大茂名,喜当大猫友,吃喝玩乐事,天天乐开怀!
发表于 2017-1-10 09:36 | 显示全部楼层
真是佩服得六体投地啊
爱上大茂名,喜当大猫友,吃喝玩乐事,天天乐开怀!

575

主题

2577

帖子

3363

积分

碧玉会员

Rank: 12Rank: 12Rank: 12

积分
3363
发表于 2017-1-10 09:40 | 显示全部楼层
我的啦嘿嘿
爱上大茂名,喜当大猫友,吃喝玩乐事,天天乐开怀!

6178

主题

1万

帖子

2万

积分

钻石元老

Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24

积分
25215
发表于 2017-1-10 09:59 | 显示全部楼层
真好。。。。。。。。。
爱上大茂名,喜当大猫友,吃喝玩乐事,天天乐开怀!

5661

主题

1万

帖子

2万

积分

钻石元老

Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24Rank: 24

积分
23911
发表于 2017-1-10 10:00 | 显示全部楼层
我好想升级
爱上大茂名,喜当大猫友,吃喝玩乐事,天天乐开怀!
您需要登录后才可以回帖 登录 | 用户注册

本版积分规则

QQ|客服:0668-2886677QQ:75281068|大茂微博|小黑屋|手机版|Archiver|大茂名网 ( 粤ICP备18149867号 )茂名市大茂科技有限公司 版权所有 

GMT+8, 2024-3-28 23:09 , Processed in 0.087964 second(s), 11 queries , Redis On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表