对于珠三角房地产市场发展趋势的一点看法

黎民百姓

对于珠三角房地产市场的看法：     

       在2004年前珠三角房地产市场一向被视为中国房地产市场的标杆，这不仅因为其产品创新、企业实力，同时也因为其市场化程度很高。2002-2004年当华东地区尤其上海、杭州等地房价暴涨的同时，广州深圳市场房价并不高，而东莞、珠海等二线城市房价仍在低位运行，大概谁也没有想到后来的两三年间珠三角市场会经历如此的暴涨。     

       我们可以通过四个珠三角典型城市的房地产市场价格演变来进一步解析，并形成对后市的一个基本判断。珠三角是一个大的房地产市场，但同时也可以说是割裂的市场。从第一个角度说，这一区域房地产市场的市场化程度都很高，都是大社会、小政府，在产业发展上也有很大的相似相似性，这使得行业面临的发展背景有相似性。此外，在这一区域，各个城市之间的价格传导机制正在快速形成并加强，而在生活、投资、消费、商务等层面的城际融合也正在快速推进。而从另外一个角度看，这些城市的房地产价格水平差别很大，其价格形成机制也有很大差别。例如同为一线城市，广州、深圳市场的价格水平、价格形成机制都有很大差异，这主要由其供求弹性、人口特征决定，在市场波动期其表现也会有很大差异。     

      例如在上世纪90年代至2004年期间，应该说广州的一般民众或白领阶层比深圳人更加容易安家置业，一方面广州人口主体仍然为本地人，经过多年财富积累，他们具有更强的购买力；另一方面广州是一个多方向自然延展的超大型城市，城市郊区和外围具有充足的居住功能拓展空间，充分的外围土地供应和大量便宜的郊区住房供应会有力的削平中心城区地价高点带来的房价拉升效应，这也使得外来白领阶层更容易实现安家梦想。其价格形成机制则是整体符合市民收入水平，除了中心区域、景观资源绝佳的区域，房价因其离中心城区的距离逐步降低。所以在2004年之前，广州的开发商经常感叹广州的房价提不起来，开发商只能获得较低的利润。而深圳的价格形成机制则差别比较大，主要由其带状结构和关内外二元城市的城市特征决定，临近城市发展主轴和中心区的房价比其他区域高出很多，而关内房价比关外房价又高出很多

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   2004年以前东莞的房地产价格水平一直处于较低水平，与其城市经济水平极不相称，这是因为东莞一直实行村镇管理体制，在外向经济发展迅速的背景下，本地人的住房需求大多通过自建房或者村镇集体建房满足了，而大量的低收入工人完全没有购买能力，加之产业结构升级缓慢，中间阶层成长缓慢，房地产市场的有效需求严重不足。2005年的房价快速上涨反映的是城市价值的回归，城市环境改善、中心区界定带来的本地人居住升级需求激发以及中间阶层的成长。但进入2006年后则开始偏离其应有的价值。

珠海的房地产市场发展则更加特殊。经历过上世纪90年代的房地产泡沫后，直到2003年珠海仍然低迷不前，仍有大量的烂尾项目没有处理完毕，需求严重不足，价格甚至不断下跌。但进入2004年后，珠海房地产市场开始快速复苏，这其中也有几大因素，一是经济发展开始摆脱低迷状态，开始强劲增长，二是珠海始终是一个具有特殊魅力的城市，环境优美，在国内富人阶层休闲消费意识快速提升的背景下，其房地产的外销优势快速显现。

    但进入2006年初，珠三角各个城市在自身房价上涨动力加强的同时都共同承接了“流动性泛滥”、“资产价格重估”这一效应，并在局部区域、特殊产品类别上形成越来越严重的投资泡沫。卷入这场投资盛宴的不只港澳人士、国外资金，还包括本地的富人阶层，甚至一些根本没有长期偿付能力的中等收入群体，从高端别墅到小户型，全部都有大量的投资客跟进，而一些原本计划延迟职业的自住客户，也因为恐慌被胁迫进入这个市场。在这个非理性上涨的市场中，别墅价格的上涨甚至都会直接拉动小户型公寓的价格，大家买的已经房子的居住价格，而是能带来短期高额投资回报的上涨价格预期。

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    进入2008年，珠三角房地产市场必然继续理性回调的过程，但是成交量和价格会逐步回升后稳定下来。广州、深圳作为一线城市，前期上涨幅度过大，尤其是高端房产，必然有一个深幅调整过程，而在成交量上复苏会比较缓慢，整体调整的周期相对其他城市要更长。

    东莞价格下行的空间不是很大，但整体调整的周期会比较长，因为东莞主力客群的需求弹性远远高于一般市场。但其中因产品类别和区域不同也会有比较大的差异，如稀缺的中心区、景观区的高端别墅价格让会维持高位，这些项目的开发商大多具有较强的资金后盾。但在局部区域如南城一带小户型的过量供应使得其成交量和价格都会受到持续抑制，目前一些小开发商已经开始大幅降价。相对来看，东莞的镇区市场会受影响较小一点，因为镇区市场前期价格上涨相对较小，仍有大量的居住升级没有满足。

    珠海市场可能是最先复苏的城市，目前来看，珠海受到的影响相对其他城市也更小。这一市场的主导需求已经由本地需求转向外来需求，而这些外来购房者大多资金雄厚，价格承受力强，并且并非完全意义上的投资需求，而是大多带有度假居住性质，其波动性较小。加之澳门经济超高速发展带来的辐射效应以及珠海环境吸引力的持续加强，其优势更加明显。

晓三尚汤

珠三角的房价有点高

君在异地随风飘

珠三角的房子买不起呐

黎民百姓

晓三尚汤 发表于 2013-10-23 18:10
珠三角的房价有点高

对我们这些老百姓，确实很高，很高

黎民百姓

君在异地随风飘 发表于 2013-10-24 10:44
珠三角的房子买不起呐

买得起的

肖大爷的丫头

等过几年让我家肖大爷买

黎民百姓

肖大爷的丫头 发表于 2013-11-15 17:40
等过几年让我家肖大爷买

很好，记得买多一套，借套我住

肖大爷的丫头

黎民百姓 发表于 2013-12-24 09:58
很好，记得买多一套，借套我住

好啊！只要我家肖大爷有钱